一年间交易数量下降18% 法国房地产“青黄不接”深陷危机

自2022年秋季以来，法国房地产市场一直处于低迷状态。根据高等公证人委员会（CSN）12月11日公布的报告，2022年9月至2023年9月期间，房地产交易量下降18%，已经跌破100万笔的门槛，落至92.8万笔。该行业上下游的多类从业者也受到严重影响。这不禁让人提出疑问：此次市场放缓还会持续多久？利率还会上涨多少？哪些城市房价跌幅最大？新房和租房又是何等情况？现在入手是否合适？

二手房价8年来首次下降

根据公证人协会和法国统经所联合发布的数据，2023年第三季度二手房价同比下降1.8%，别墅价格同比下降1.6%，公寓价格同比下降2%。

虽然全法均受影响，但巴黎大区受创情况尤为严重：2023年第三季度，巴黎大区二手公寓成交均价同比下降5.3%，预计到2024年初，同比降幅将达到7%。巴黎大区成交量在一年内更是锐减34%，高于全法平均水平。在外省，房价也出现八年来的首次下跌：南特、里昂等房价在一年内平均降幅约为4%。也有例外，例如土伦、尼斯和马赛房价上涨。

房价有何变化？

尽管潜在买家数量下降，但许多卖家仍不情愿降价。MeilleursAgents网站数据显示，整体而言，12月份房地产价格小幅下跌，同比下跌0.2%。

虽然降幅并不明显，但在房地产专家列斐伏尔（Thomas Lefebvre）看来，这预示着房价“新周期”的到来：“我们必须与前几年的情况进行比较：那时房价一年内会增5-6%”。

“今天房价下跌最快的城市，是其购房者购买力最受限的城市”：以里昂为例，该城市12月价格同比下降了7.1%。在巴黎，过去一年的房价跌幅为5.4%。不仅如此，9月份巴黎每平方米价格自2019年以来已经首次跌破1万欧元的门槛。

相比之下，在某些地区，房价降幅并没有这么激烈。例如尼斯房价在一年内甚至上涨了2.5%，不过是否能持续保持坚挺尚不可知，因为它过去三个月也下降了1.6%。

总的来说，目前全法的房价跌幅仍太过微弱，无法与严峻的贷款压力相抵消。行业人士认为，房价必须下降20-25%才能恢复贷款者的购买力。

新房市场情况如何？

目前，新房市场正经历比旧房市场“更严重的危机”。据经济学家皮埃尔·马德克介绍，除了购买力下降之外，新房开发商还面临“建筑成本大幅增加”的问题。

新冠疫情期间的供应中断、随后的俄乌战争都导致原材料价格上涨，而环保新规也使得成本上升。据法国建筑联合会称，2022年初生效的新环境标准要求建筑物达到更高的隔热标准，给建筑商带来了7-8%的额外成本。

建筑商还面临着难以从地方政府申请获得建筑许可证的问题：根据环境部11月底的数据，一年内批准建设住房约375100套，同比减少约26%。

现在怎么买划算？专家支招

法国房地产市场现在主要处于“观望”状态。据马德克介绍，现在交易主要由“刚需”家庭推动，例如因职业调动，或离婚分居等被迫出售，而买家更愿意观望，看看利率是否会下降？房价是否会真正调整？

在“买方市场”的情况下，列斐伏尔建议“有偿付能力的买家”占据主动权，向价格过高的卖家还价。

专家阿玛特则认为那些能源等级不佳的房子或许是值得入手的好买卖：“能源等级F或G可能会导致房产价格打折5%到14%”。因此，不妨仔细估算一下翻新工程成本，并考虑到翻新援助，看一看最终结果是否合算。

再说，高利率也不一定是长期的：列斐伏尔建议，即使以4%的利率买房，当利率下降时，也可以再随时重新谈贷款利率。他的建议是买“能满足未来10年需求”的房子。

情况会有所改善吗？

在利率方面，降息并未被提上议程。列斐伏尔表示，“没有证据表明欧洲央行将改变其货币政策。”

在这种情况下，利率水平应稳定在“4-4.5%左右”。列斐伏尔预测“不应指望会在2025年之前降息。”不过，明年房产价格下跌的趋势可能会加速：列斐伏尔表示：“市场上待售房产的数量不断增加，部分业主将不得不降价。”

当然，不要期待房价会因此而“跳水”。根据MeilleursAgents网站的预计，2024年法国房价降幅为4%左右。

法国政府在今年6月发布了五大住房计划，其中包括延长零利率贷款（PTZ）、租赁援助、终止Pinel税务优惠，不过并没有令业内人士感到满意。总理博尔内又在11月发布了新的住房建设等相关公告，包括加快发展中间租赁房、追加学生公寓、20个地区3年建3万套房、为社会福利房加大投入等承诺。同时央行行长表示，负债率上限为收入35%的规定不会因此调整。