房贷利率涨停 短期仍维持高位

综合BFM网站、Europe1电台等多家法媒报道，2023年成为法国房屋买卖和租赁交易的重要转折点。总体来看，受房贷利率等多个因素的影响，全国房产交易数量大幅下降，租房市场越来越紧张，但不同地区之间仍存在很大差异。此外，尽管贷款中介认为，房贷利率上涨峰值已过，且不排除今年下半年降息的可能，但这一利好消息并不足以立即重振低迷的房地产市场。

根据BFM与Bien’ici网络平台合作的商业晴雨表“房地产指标”，2023年房贷利率暴涨给房地产市场带来强烈冲击。Bien’ici平台副总经理Philippe de Ligniville指出，“经过近十年的下降，2023年底房贷利率达到2008年以来最高水平，这影响了市场的活跃度”。法国房贷观察所（CSA）的最新数据显示，2023年11月份的平均房贷利率（所有期限合计）为4.22%，一年内增长了187个基点。

利率大幅增长带来的影响首先是购房需求大幅下降；其次是交易周期延长：2023年最后一个季度，交易周期比年中增加了20天。在全法范围内，Bien’ici网站房产广告平均发布期限达到70.8天，新阿基坦大区的期限增加最多，比2022年长了20天。

另一方面，市场上挂牌二手房数量显著增加：与2022年相比，二手房供应量涨了23%，尤其是小户型。此外，房屋能源性能诊断（DPE）级别只有F级或G级的房主也急于脱手，以避免花大钱进行能源改造，因为法国政府即将禁止租赁高能耗房屋。

大城市及郊区房价跌幅明显

就房价而言，全法范围内挂牌价变化不大，绝大部分降价需要买家自己谈判争取。明显的降价主要集中在巴黎大区以及其他大城市与郊区的公寓房。

在BFM与Bien’ici研究所涉及的30多个城市中，近一年里销售价格下降幅度最大的是格勒诺布尔（-11.9%）、维勒班（Villeurbanne,-11.2%）、里昂（-8.4%）、里尔（-6.6%）和巴黎（-5.6%）。

相反，一些中小城市的房价仍有显著上涨，例如加来（+13.6%）、米卢斯（+8.8%）、科尔马（+6%）、勒阿弗尔（+3.8%）和鲁昂（+3.5%）。

大城市房租普遍涨价

房屋租赁形势也不容乐观。按照Bien’ici网站的衡量标准（每则租房帖的候选租客数与平台可用租房帖数之间的比率），租房市场紧张程度在2022年达到创纪录水平后于2023年略有缓和，但仍比2021年高出44%。

该平台解释说，由于银行房贷利率处于最高水平，一些人（例如首次购房者）无法贷款而被迫继续租房，在某种程度上“阻止”其他人成为新租客。再加上政府对租赁房屋能耗的相关要求，“市场上的出租房资源变得越来越稀有”。

在大城市，单间公寓和两房一厅的租金普遍上涨。尼斯的租金中位数一年内涨幅最高，大涨18%。只有斯特拉斯堡的单间公寓租金价格一年内跌了2个百分点。

2023年租金变化最大的地区是大城市的郊区。在里昂郊区Vénissieux，单间公寓租金中位数在一年内暴涨58%；而租金跌幅最明显的是巴黎郊区的庞坦（Pantin），单间公寓的中位租金一年下降了20%。

2024年房贷利率将下跌？

2023年底，20年房贷平均利率为4.2%~4.3%，比前一年增加了2个百分点。但贷款中介Vousfinancer指出，好消息是，利率上涨的峰值已经过去：一家大型全国性银行刚刚降低了最佳借款人的利率，20年房贷利率降到了4%以下。

分析认为，从现在起到今年夏天，法国平均房贷利率将维持在4%左右。当然，根据贷款申请人的自身情况，利率差异仍然很大：条件好的借款人有望拿下3.8%的优惠利率，而财务情况不稳固的借款人可能仍需要承受4.5%的高利率。

展望今年下半年，贷款中介不排除降息的可能性，不过一切最终还取决于欧洲央行的政策。不过有一点可以确定，各银行在房贷上又有了一定的操作空间，并重新开始寻求新客户。

房价将加速下跌？

尽管业内人士纷纷乐观表示，若无意外，信贷闸门应在2024年重新打开，但根据Europe1电台和房地产中介机构Meilleurs Agents的独家晴雨表，这恐不足以重振低迷的房产交易市场。

该项研究指出，2023年，全法二手房交易数量降到90万次以下，较2022年减少近25%，主要原因是银行收紧放贷款条件，导致获得贷款家庭大减40%，以及利率大涨让不少家庭清偿能力不足。

好消息是，“欧洲央行去年12月决定连续第二个月维持基准利率不变，这表明该机构不希望继续收紧融资条件”。不过，Meilleurs Agents中介科研主任Thomas Lefebvre承认，这点轻微改善不足以填补当前房产市场的供需失衡，因为待售房产数量已经非常可观，未来数月还会继续增加。他表示，这种情况可能会说服某些卖家降价，预计今年房价将继续下跌4%。但是，单纯指望降价来激活房产市场也很难，因为这要求总体降幅达到37%。

Thomas Lefebvre预计，房价下跌趋势将持续至春末，之后会平静一段时间。到年中经济活动最活跃时段，利率下降的影响才会首次显现出来。